Κτηματολόγιο: τα λάθη και οι λύσεις για μεταβιβάσεις και οικοδομικές άδειες

Της Γραμματής Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού


baklatsi@yahoo.gr

Λανθασμένες καταχωρήσεις στο Κτηματολόγιο, κυρίως της τοποθέτησης του ακινήτου, ως προς τη θέση και τα όρια του σε σχέση με την πραγματικότητα έρχονται στην επιφάνεια συνήθως εκ των υστέρων, σε πράξεις μεταβίβασης ή έκδοσης οικοδομικής άδειας. Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες.

Όπως γνωρίζουμε τα δύο τελευταία χρόνια «τρέχει» η σύνταξη κτηματολογίου. Ήδη έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας και σιγά-σιγά γίνονται και οι αναρτήσεις των πρώτων στοιχείων των δικαιωμάτων, που δηλώθηκαν από τους ιδιοκτήτες. Υπολείπεται περίπου ένα 25% κατά μέσο όρο , για το οποίο ακόμα δεν έχει γίνει δήλωση ιδιοκτησίας, το οποίο όμως μπορεί να δηλωθεί χωρίς πρόστιμο μέχρι τον Οκτώβριο.

Το μεγάλο θέμα όμως, που θα προκύψει στο αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα, είναι τί θα γίνει όταν ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο και ορισμένοι ιδιοκτήτες διαπιστώσουν ότι έχουν εγγραφεί στο κτηματολόγιο λανθασμένα τα δικαιώματα τους.

Αυτό αφορά κυρίως την εσφαλμένη τοποθέτηση του ακινήτου, ως προς τη θέση και τα όρια του, σε σχέση με την πραγματικότητα. Αυτό δυστυχώς δεν γίνεται στις περισσότερες περιπτώσεις αντιληπτό κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης, αλλά αργότερα κατά την διαδικασία της πράξης μεταβίβασης ή της έκδοσης οικοδομικής άδειας. Εκείνη τη στιγμή ο ιδιοκτήτης αντιλαμβάνεται τις συνέπειες της λανθασμένης δήλωσης ή μη, καθώς και της λανθασμένης εγγραφής των εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο κτηματολόγιο και αναζητά τον τρόπο διόρθωσης τους.

Τι γίνεται μετά την ανάρτηση του κτηματολογίου;

Μετά την ανάρτηση των αρχικών στοιχείων του κτηματολογίου και την εξέταση των ενστάσεων που κατέθεσαν οι ιδιοκτήτες , δημιουργείται μια «κτηματολογική βάση», που περιλαμβάνει τις νομικές, τις τεχνικές και άλλες πληροφορίες των ακινήτων. Έτσι ολοκληρώνεται η διαδικασία κτηματογράφησης και με βάση τους κτηματολογικούς πίνακες γίνονται οι εγγραφές των δικαιωμάτων «πρώτες εγγραφές» και αρχίζει η λειτουργία των Κτηματολογικών Γραφείων στη θέση των παλιών Υποθηκοφυλακείων .

Τι γίνεται με την πρώτες εγγραφές των δικαιωμάτων στο κτηματολόγιο ;

Οι πρώτες εγγραφές είναι εκείνες οι οποίες καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία και αποτελούν πράξεις δημόσιας αρχής, οι οποίες έχουν διαπιστωτικό χαρακτήρα και σε περίπτωση που υπάρχουν ανακρίβειες ή λάθη σε αυτές, δημιουργούνται επιζήμιες συνέπειες για τον πραγματικό δικαιούχο αφού σε αυτές στηρίζονται όλες οι μεταγενέστερες εγγραφές.

Έτσι, αν οι πρώτες εγγραφές είναι ανακριβείς, θα πρέπει να διορθώνονται άμεσα και ειδικότερα εντός της ορισθείσας εκ του νόμου προθεσμίας και το αργότερο εντός 8 ετών για τις κτηματογραφήσεις που κηρύχθηκαν μετά το έτος 2006 και εντός 15 ετών για τις προηγούμενες κτηματογραφήσεις (έχει δοθεί παράταση μέχρι τέλος Δεκεμβρίου 2021).

Διορθώνονται τα στοιχεία του κτηματολογίου;

Σύμφωνα με το νόμο οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων ως δικαιούχων σύμφωνα με τις πρώτες εγγραφές. Σε περίπτωση όμως που διαπιστωθούν λάθη στις πρώτες εγγραφές δύναται να διορθωθούν.

Τι συμβαίνει αν δεν διορθωθούν τα λάθη;

Με την πάροδο του χρόνου οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές . Αυτό σημαίνει ότι:

Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου
Ο αληθής δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και – υπό προϋποθέσεις – δικαίωμα δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου
Αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος ιδιοκτήτης τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο
Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου (ημερομηνία γέννησης-ΑΦΜ- αριθμός ταυτότητας κλπ) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε
Η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου μπορεί να γίνει οποτεδήποτε
Εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. επικαρπία, υποθήκη , κατάσχεση κλπ), το οποίο δεν καταχωρήθηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνεται.



Πως γίνονται οι διορθώσεις στο κτηματολόγιο;

Οι διόρθωση των πρώτων εγγραφών διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

Με δικαστικές ενέργειες,όπου απαιτείται η μεσολάβηση του αρμοδίου δικαστηρίου για τη διόρθωση και
Με εξωδικαστική διαδικασία, όπου μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και η διόρθωση θα γίνει με απόφαση του προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου ή με αίτηση του Οργανισμού Κτηματολογίου κατά περίπτωση.



Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία

1) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου , στο εμβαδό του κτίσματος κλπ)

2) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες)

3) Διόρθωση για αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης,που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησηςτων πρώτων εγγραφών.

4) Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.

Ποιες διορθώσεις απαιτείται να γίνουν δικαστικώς;

Όταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος , τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.

Ποια είναι η διαδικασία μέσω της δικαστικής οδού ;

Συγκεκριμένα προβλέπεται η άσκηση αναγνωριστικής ή διεκδικητικής αγωγής , ενώπιον του αρμοδίου κτηματολογικού δικαστή και προς το παρόν ενώπιον του αρμοδίου τοπικά Μονομελούς ή Πολυμελούς Πρωτοδικείου κατά αυτού ο οποίος αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του αντίστοιχου δικαιώματος.

Η αγωγή ασκείται μέσα σε αποκλειστική προθεσμία 7 ετών από την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου ενώ για τις περιοχές που κηρύχτηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από την δημοσίευση και έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006 μέσα σε αποκλειστική προθεσμία 15 ετών. Η προθεσμία αυτή είναι αποσβεστική, δηλαδή λαμβάνεται και αυτεπαγγέλτως υπ’ όψιν από το αρμόδιο δικαστήριο. Η εν λόγω αγωγή πρέπει να εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του επηρεαζόμενου ακινήτου του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών από την κατάθεσή της, ενώ η διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής απαιτεί η απόφαση επί της αγωγής να έχει καταστεί αμετάκλητη.

Τι είναι η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των κτηματολογικών εγγραφών;

Πρόκειται για την αίτηση με την οποία γίνεται διόρθωση σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή που έχει συνταχθεί το κτηματολόγιο (θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου). Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας. Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου που αιτείται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, στο κατά τόπους αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο.

α) Εάν πρόκειται για διόρθωση που αφορά επίλυση ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, τότε αυτή θα πρέπει να επιλυθεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση του αρμόδιου πολιτικού δικαστηρίου.

β) Εν πρόκειται για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, απαιτείται η προηγούμενη αίτηση στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για την έκδοση και χορήγηση κτηματογραφικού διαγράμματος, όπου θα εμφανίζονται και τα όμορα γεωτεμάχια και θα δίνει σε πίνακα συντεταγμένων τις κορυφές των ορίων και τα εμβαδά τους. Εφόσον όλοι οι επηρεαζόμενοι όμοροι ιδιοκτήτες συναινούν για την επιδιωκόμενη διόρθωση, τότε η σχετική αίτηση μπορεί να υποβληθεί υπογεγραμμένη από κοινού, συνοδευόμενη και από τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις προδιαγραφές που απαιτούνται.

γ) Τέλος, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης του καταχωρημένου εμβαδού του ακινήτου ή άλλων στοιχείων της πρώτης εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ’ αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται η υποβολή αίτησης ενώπιον του Δικαστή.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά για τη διόρθωση Γεωμετρικών Στοιχείων των Κτηματολογικών Εγγραφών;

Α) Αίτηση Διόρθωσης

Β) Αντίγραφο του συμβολαίου

Γ) Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος, που προσαρτάται στο συμβόλαιο

Δ) Κτηματογραφικό διάγραμμα που συνοδεύεται είτε από τοπογραφικό διάγραμμα είτε από διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών στο οποίο απεικονίζεται η γεωμετρική μεταβολή. Το διάγραμμα εκδίδεται και χορηγείται από το αρμόδιο γραφείο κατόπιν σχετικής αίτησης και εμφανίζει τα όμορα γεωτεμάχια και δίνει σε πίνακα συντεταγμένων τις κορυφές των ορίων και τα εμβαδά τους.

Πού οφείλονται τα προβλήματα στα εμβαδά και στις διαστάσεις των ακινήτων του Κτηματολογίου;

Δεν υπάρχουν υλοποιημένα όρια (π.χ. ένα γεωτεμάχιο μπορεί να θεωρηθεί σαν δύο γεωτεμάχια αν πρόκειται για καλλιέργειες).
Τα παλιά εμβαδά μετρήθηκαν με κορδέλα και έχουν σημαντικές αποκλίσεις από την πραγματικότητα.
Οι παλιοί τίτλοι ανέφεραν π.χ. δύο στρεμμάτων, πλέον ή λιγότερο ή όση έκταση και αν είναι, χωρίς διαστάσεις παρά μόνο μνημονεύοντας παλιούς ιδιοκτήτες και φυσικά όρια.
Στο Κτηματολόγιο δηλώνεται από τους ιδιοκτήτες το εμβαδό του συμβολαίου και τελικά αναγράφεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο το εμβαδό του ψηφιακού υποβάθρου του κτηματολογίου. Από την επιλογή αυτή προκύπτει πρόβλημα με επιμέρους επιπτώσεις.